投资者须知：能源效率措施可以提高房地产投资组合的价值

关于汽车和工业烟囱造成的污染已经有很多说法，但美国 38% 的碳排放来自于建筑物的供电，而其中大部分能源都被浪费了。

但是一份新报告《房地产投资组合中的能源效率：投资者的机会》指出，经过验证的现有效率技术（从照明到气候控制等各个领域）可以释放许多房地产资产中未开发的效率收益储备。这些收益将有利于房地产投资者的利润——无论是大型养老基金等直接业主，还是主要持有房地产证券的小型投资者——尽管它们使我们的建筑物耗电少得多，并且是美国应对气候变化努力的重要组成部分。

该报告受 Ceres 委托，由责任投资集团撰写美世投资咨询业务线的一部分。

“这份报告记录了常识告诉我们的事实——节能建筑是更具市场价值的建筑，”Ceres 总裁 Mindy Lubber 说道，他也是气候风险投资者网络的负责人。

“提高建筑物的能源效率可以提高入住率、租赁价格和销售价格 - 所有这些都是在竞争激烈的环境中实现的，”Lubber 说道。 “而能源效率——阻止我们使用的能源浪费——是美国最便宜、最清洁、最智能和最容易获得的新能源。”

对温室气体排放定价的全球趋势 - 从而结束了无视污染成本的做法 - 将限制建筑物排放的强有力的商业案例融入到强有力的环境案例中。

虽然在释放效率方面存在明显的机会，但该报告还指出了未能考虑效率的房地产投资者的另一面：结束无偿污染的相同趋势可能会让毫无准备的投资者和投资组合的受托人面临不必要的投资风险。这是因为预期的能源成本上升、现有的和可能的立法要求提高效率，以及来自更高效建筑的竞争可能会拖累效率较低的投资组合的利润。

“房地产直接投资者以及通过房地产投资信托和其他证券进行投资的投资者都需要认真对待这一信息，”美世美国责任投资主管 Craig Metrick 表示。

“至关重要的是，两种类型的投资者都必须了解提高效率的推动如何影响建筑梅特里克说。“考虑到商业房地产行业在未来几年面临的当前挑战，这一点尤为重要。”

该报告借鉴了有关建筑效率对经济影响的重要行业和学术研究。它还概述了利用房地产投资效率的关键步骤和最佳实践，并包括领先投资者的案例研究，这些案例显示了效率升级可能产生的积极影响。

例如，2008 年，金融服务巨头 TIAA-CREF 制定了到 2010 年将其房地产投资组合的能源使用量减少 10% 的目标，该公司正在努力实现这一目标。这项工作已在整个投资组合中每年节省了 400 万美元的能源成本，并且 TIAA-CREF 开发的所有新建筑都将获得 LEED 认证。

加州公共雇员退休系统全球最大的养老基金 em (CalPERS) 也计划在今年年底前实现其房地产能源使用量减少 20% 的目标，

“作为受托人，关注我们的房地产投资组合的能源效率是有意义的，”CalPERS 首席执行官 Anne Stausboll 说道。 Stausboll 表示：“CalPERS 投资了数百万平方英尺的房地产，因此减少能源使用和降低运营成本只会提高我们投资组合中房地产的价值，同时也有助于缓解气候变化。”

其他追求显着效率举措的主要房地产管理公司包括仲量联行 (JLL)（该公司对纽约著名的帝国大厦正在进行的改造将每年节省 440 万美元的能源）以及德意志银行的 RREEF Alternative Investments。

最近的研究报告中引用的内容表明，与上述类似的努力可以产生底线结果：

马斯特里赫特大学 2009 年的一项研究发现，美国办公物业的租金溢价为 3.5%，“能源之星”建筑的入住率增加了 6%，每平方英尺销售价格溢价 16-17%。 亚利桑那大学的加里·皮沃（Gary Pivo）和印第安纳大学的杰弗里·费舍尔（Jeffrey Fischer）在 2008 年的一项研究中发现，与没有能源效率评级的房产相比，能源之星评级的房产具有更高的收入和收入增长、更高的每平方英尺净营业收入、更高的市场价值、更高的租金和更低的费用。

这种做法在美国数百万栋建筑中传播时，其影响可能是深远的。据麦肯锡公司称，仅靠能源效率措施就可以实现到 2050 年减少温室气体排放 60% 至 90% 的目标的一半左右– 气候专家建议的目标。

“因此，能效投资具有三赢的效果：对于投资者、环境以及美国经济而言，该经济不仅会更具竞争力，而且会在能效行业中创造新的就业机会，”气候风险投资者网络的明迪·卢伯 (Mindy Lubber) 表示。

“正如一些人所说，如果我们不投资能源效率，我们就会白白浪费钱，”Lubber 说。 “我们为什么要这么做——尤其是当不采取行动的成本如此之高时？”

报告链接：www.ceres.org/realestatereport

关于谷神星 Ceres 是一个由投资者、环保组织和其他公共利益组织组成的领先联盟，与企业合作应对全球气候变化等可持续发展挑战。 Ceres 领导着价值 8 万亿美元的气候风险投资者网络 (INCR)。 www.ceres.org

关于美世 美世是全球领先的咨询、外包和投资服务提供商。美世与客户合作解决最复杂的福利和人力资本问题，设计并帮助管理健康、退休和其他福利。它是福利外包领域的领导者。美世的投资服务包括投资咨询和多经理投资管理。美世的 18,000 名员工遍布 40 多个国家。该公司是 Marsh & McLennan Companies, Inc. 的全资子公司，该公司的股票（股票代码：MMC）在纽约、芝加哥和伦敦证券交易所上市。欲了解更多信息，请访问 www.mercer.com。