COVID-19 的复苏、商业房地产和旅游业

最初由北方信托发布

卡尔提出了对大流行病进展的看法。

我属于一个每年夏季举行会议的国际经济协会。我们原定于本月早些时候在马德里聚会，但新冠肺炎 (COVID-19) 迫使我们取消了这些计划。幸运的是，我们能够通过视频会议分享对话；不幸的是，我们不得不将这些讨论安排在非正常时间，以适应来自世界各地的成员。没有什么比凌晨 3 点关于现代货币理论的讲座更令人兴奋的了。

许多演讲者首先回顾了各自地区的疫情进展。一些国家（澳大利亚、日本）的感染率已远远超过峰值；其他国家（巴西、印度）的病例正在迅速增加。正如我们在最近关于四种复苏曲线的文章中所讨论的那样，病毒的传播路径将对各季度的经济表现产生重大影响领先。

在这方面，美国的表现并不好。美国几乎是唯一一个疫情从高峰回落的国家，但又再次加速。过去几周，美国少数州的病例大幅增加。总体而言，较早重新开放且执行预防措施较宽松的地区疫情最为严重。

作为回应，一些地方放慢了重新开放的时间表，并加强了戴口罩和保持社交距离的要求。重新关闭的风险正在上升。即使社区坚持重新开放计划，由于新的感染风险，消费者可能会犹豫是否再次外出。在过去一个月取得良好增长后，一些新冠肺炎 (COVID-19) 热点地区的餐厅预订量有所下降。

案件卷土重来的经济后果可能是巨大的。更多人将失业时间越长，更多的公司将面临破产。政策将面临解决更长时期业务中断问题的挑战。

今年早些时候，一些公共卫生官员预测疫情将在夏季自行消失。不幸的是，它看起来仍然太热而无法处理。

重建几十年来，城市竞相用高层建筑来提升天际线。人们认为，强有力的建筑轮廓投射出强大的经济和社会的形象。这些大楼里挤满了上班族，为中央商务区增添了活力。但随着全球经济摆脱 COVID-19 封锁，我们与商业地产的关系将发生重要变化。

写字楼行业在进入危机时处于相当平衡的状态，空置率稳定，租金水平稳定。但大多数办公室企业已将员工转变为远程工作这使得房东处于一种不寻常的境地：办公空间被出租并配备家具，却没有人到场。大多数办公室租户仍在支付租金，但大多数人也在认真考虑何时以及是否返回。

经济衰退正在影响租户的前景。物业经理 JLL 报告称，随着危机的爆发，其 8,500 名租户中超过 42% 的人询问了租金减免的问题。这些要求来自所有类型的企业和所有财产类别，其中商业建筑底层零售租户感受到的压力最大。穆迪分析预测，到 2020 年底，职位空缺率将从 2019 年的 16.8% 增至 19.4%。

“封锁导致企业质疑他们的办公室需求。”

办公楼市场的长期前景是暂定的。封锁证明了远程工作对于许多部门的可行性。未来几年，选址策略的转变可能会导致对办公空间的需求减少s，尤其是在人口稠密、租金较高的地区。

工业部门更具弹性。封锁的直接影响之一是人们更加依赖电子商务进行购物和送货。网上销售的商品必须在仓库中存储和履行，这增加了对仓库空间的需求。除了仓储之外，工业地产也将从贸易紧张局势中受益。随着全球供应链受到质疑，对本地生产的需求有望增加，这将增加对生产设施的需求。

到目前为止，多户住宅物业表现良好。国家多户住房委员会报告称，截至 6 月 20 日，92.2% 的租户已全额或部分支付 6 月份的租金，与 2019 年的数据一致，并且在 5 月份已支付租金的比例已经高达 90.8% 的基础上进一步发展。然而，其他调查表明，小型房产的房东正在看到较高的不付款率。到目前为止，美国家庭正受益于通过在家工作维持收入的更大能力、4 月份发放的经济激励金以及扩大的失业保险。随着一次性刺激付款的支出以及限时支持在租户返回工作岗位之前到期，压力将会增加。

我们将密切关注锁定体验是否会改变租户的偏好。当办公室和附近的设施全部关闭时，住在位于市中心的小公寓的吸引力就会减弱。可以远程工作的员工可能会更喜欢居住在更偏远地区的额外空间和更高的负担能力。来自伦敦周边地区的早期数据表明，买家正在转向成本较低的地区。

转向零售业，前景恶化。电子商务的长期趋势减少了面对面零售购物的需求。零售店空置率多年来一直居高不下；现在，随着企业拖欠租金，租金将会进一步上涨。

并非所有零售租户都遇到了麻烦。杂货店和药店等重要企业保持营业。随着消费者更加关注自己的家居，园艺和家居装修商店正在寻找更多的生意。但并非所有租户都如此幸运。许多企业现在正在重新开业，其商业模式发生了巨大的变化，例如餐厅的餐厅空无一人，蒙面理发师只能预约工作。

“酒店和许多零售商都受到病毒的摆布。”

零售业的商业租金拖欠现象激增。这些投资组合的前景严峻；尽管人们将继续参观企业，但大部分改变的需求仍将持续存在。最容易到达、最显眼的位置会找到居住者，而不太理想的位置则会陷入困境。

何电信是另一个面临恢复正常的漫长旅程的行业。尽管它们在进入危机时基础良好，但它们是一个高度周期性的行业，经历了一夜之间的需求崩溃。随着更多目的地重新开放，酒店的旅游之夜将温和回归。然而，商务旅行的前景则要谨慎得多：雇主不想让员工因要求旅行而面临风险，也没有许多企业让员工在现场接待访客。

在各种资产类别中，对租户的救济是有限的。随着现金流趋于零，租金超出了许多企业的承受能力。薪资保护计划 (PPP) 允许小型企业和餐馆使用高达 40% 的贷款收益来支付租金等非工资支出，但该计划已经结束。央行干预措施将债务成本压低，但企业必须信誉良好才有资格获得贷款批准和债券发行。

商业地产的所有者几乎没有追索权。虽然他们有权驱逐不付费的租户，但他们会留下一个难以填补的空置空间。许多在资产负债表上持有商业地产贷款的银行正在主动与借款人合作推迟本金付款。然而，商业抵押贷款支持证券（CMBS）中的商业抵押贷款灵活性较差。对 CMBS 贷款进行修改是一个复杂且缓慢的过程，最终可能不会对借款人有利。本周，美国众议院呼吁财政部和美联储延长商业地产所有者的信贷生命线并简化还款计划。

尽管有了这些警告，许多关于房地产市场的古老格言仍然有效：“他们不再制造更多的土地。” “位置，位置，位置。” 奥普机会主义买家正在寻找交易，例如加拿大资产管理公司布鲁克菲尔德最近推出了一只新基金来购买欧洲的商业地产。纵观现代历史，由于城市集商业、便利和文化于一体，城市生活的需求一直持续存在。这些动力将继续存在，尤其是在交通便利的全球城市。

封锁三个多月后，我们中的许多人都忘记了办公室和酒店房间是什么样子。新冠疫情结束后重新开放需要适应能力，不仅要适应社交距离，还要对我们的生活和工作地点以及方式有新的认识。

热点 Vaibhav 回顾了全球旅游业受到的打击。

几天前，我和经理进行了年中回顾讨论。在其他几次重要的交流中，他要求我计划今年夏天的一些“休假”。我认为他故意避免使用“假期”这个词。虽然我们公司政策支持getti离开电脑屏幕一段时间后，今年我们的可能性是有限的。

针对新冠肺炎 (COVID-19) 的旅行限制正在逐步取消。国内航班服务已恢复。根据联合国世界旅游组织（UNWTO）的数据，截至 6 月 15 日，全球约 22% 的目的地放松了旅行限制，而 5 月中旬仅为 3%，其中欧洲领先。但约 65% 的地点（141 个目的地）的边界仍然对外国游客完全关闭。

“旅游业占全球 GDP 的 10% 以上。”

价值8.9万亿美元的旅行和旅游业，相当于世界国内生产总值(GDP)的10.3%和3.3亿人的就业来源，受到了严重打击。从导游到街头小贩，从航空公司到酒店，依赖游客消费的企业正在遭受严重损失。入境入境人数已经下降，并且可能会继续下降今年压的。牛津经济研究院和世界旅游组织预计 2020 年入境人数将下降 50% 以上。在最坏的情况下，即洲际旅行限制持续到 11 月，世界旅游组织预计国际入境人数将下降 70% 以上，导致约 2 亿人失业。

高度依赖旅游收入的地区受影响最严重。超过 25 个国家的 GDP 很大一部分依赖于旅游业。在某些情况下，依赖性远高于国家产出的四分之一。马尔代夫、英属维尔京群岛和多米尼加等加勒比海和东南亚经济体对旅游业的依赖程度最高。在发达市场中，希腊、葡萄牙、西班牙和意大利等本已脆弱的欧洲国家的依赖程度最高。中国的地位举足轻重，不仅是一个频繁的目的地，而且还是最大的出境旅游市场。中国游客接待了 1.5 亿国际游客2019年撕裂。

许多政府已迅速做出反应，以减轻 COVID-19 对这个遭受重创的劳动密集型行业的打击。迄今为止的干预措施包括针对航空公司的激励计划、针对旅游企业的新贷款计划、针对旅行社的现金流援助以及用于保留工作的工资补贴。这些救助措施可能会阻止该行业陷入更深的困境，但无助于企业摆脱困境。

持续的旅行限制并不是阻碍旅游业的唯一因素。在前所未有的经济萎缩中，对感染 COVID-19 的担忧以及消费者信心的下降也将继续对该行业造成压力。

由于国际旅行不太可能很快恢复正常，各国正在转向内向。由于国内旅行比例较高，美国、日本、中国和澳大利亚等大国不太容易受到国际旅行限制的影响。与严格的安全性相结合重启和促进国内旅游政策的规范、举措是各国的最佳选择；这是当今时代民族主义为数不多的好处之一。许多国家正在开展推广虚拟旅游的活动，这可以提供一点安慰，但仍然会将旅行者限制在他们的四堵墙内。

“国内旅游是今年该行业复苏的最大希望。”

旁观的环球旅行者正在怀念假期的氛围，并通过在电子设备上观看旅行视频来回忆。在我的“休息时间”期间，我可能会在舒适的客厅里自己欣赏其中一些视频。

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