联伯恩斯坦|从会议室到厨房：再利用如何重塑房地产

将办公室改造成公寓可能会为房地产投资者创造机会并振兴城市。

房价飙升的美国城市的市政当局越来越多地寻求将过时且不需要的办公室改造成公寓。对于商业房地产市场来说，这可能是一个值得欢迎的发展，因为商业房地产市场仍在舔舐疫情带来的创伤、改变通勤模式和持续高利率。

如今，市政激励措施和房产价值重置已充分协调一致，足以证明改造成本的合理性。对于商业地产投资者和贷款人来说，这可能会为适应性再利用项目（将旧的或过时的建筑重新利用为新用途）提供有吸引力的机会。

重复利用为许多美国城市面临的两大挑战提供了潜在的解决方案：办公室空置率飙升（自疫情大流行以来几乎翻了一番），以及严重的住房短缺（高利率加剧了这一问题）这使得许多人买不起房。

旧办公楼的估值较低，以及拆除和其他开发成本的预期节省，可以增加改建的吸引力。但在大多数情况下，往往可以归结为：废弃办公楼的购买价格越便宜，适应性再利用的机会就越现实。

我们开始在纽约、芝加哥、洛杉矶和旧金山等人口稠密的门户城市看到大量机会，这些城市的大部分办公楼已有 60 年或更旧的历史，不再适合使用。包括减税和分区变更在内的转型激励措施可以加快这一进程。

克服转化挑战

适应性重用并非没有复杂性。改造可能是出了名的困难，尤其是老建筑。许多都存在环境问题，例如石棉或铅，需要修复，并且地板很深，因此需要“另一个复杂的问题是：大多数办公室都浇筑了由钢筋网格加固的混凝土地板，其结构完整性可能会因过多的渗透或考虑不周的排水布局而面临风险。

在许多情况下，简单地拆除未使用的办公室并在其位置建造一座现代化的、适合用途的多户住宅楼会更容易。

但随着价格和利息成本的上涨，成本效益分析开始发生变化。能够购买已大幅贬值的办公楼的投资者越来越多地发现，转换办公楼可能比从头开始建造更具成本效益。这可以让开发商节省拆除成本的时间和金钱，同时还可以改善房产的环境状况。  出售空置办公楼还为卖家提供了另一种将可能过时的资产移出资产负债表的方式。

在大多数情况下，开发商和投资者的转化潜力当可以以大幅折扣购买功能过时的属性时，这可能是最大的。

城市也越来越多地接受这些转变。它们可以帮助解决住房供应短缺问题，恢复损失的税收，并使活力减弱的社区恢复生机。对于合适的项目，市政当局通常会通过加快分区和税收优惠来促进转型。

办公室的演变：案例研究

如果做得好，我们相信转换可以使多个利益相关者受益，并为房地产股权和债务投资者提供有吸引力的回报潜力。

考虑一栋已有 50 年历史的办公楼，它缺乏当今办公租户所需的设施，但位于东海岸主要城市的黄金地段。在这种情况下，私募股权赞助商可能希望改造现有空间，并将该建筑重新定位为顶级甲级办公楼。但近年来，人们开始转向远程工作，随之而来的是人们对远程办公的兴趣不断上升。的人对这一愿景提出了挑战，给贷方留下了一个紧迫的问题：下一步怎么办？

随着建筑物丧失抵押品赎回权，几位竞标者挺身而出，每个人都渴望以低于赞助商原始购买价格的折扣购买资产。他们的提案有一个共同的主题：他们希望将现有的办公楼改造成高度便利的多户型资产，以更好地满足当地市场的需求。但随后，另一位竞标者带着一名甲级租户介入，计划将大楼夷为平地，建造一座全新的“奖杯办公室”，配备高高的天花板和最先进的功能，以吸引眼光独到的顶级租户。

这是否意味着美国城市的办公空间市场正在复苏？不完全是。但当谈到位置优越的房产时，愿意投资转型的房地产投资者的机会比以往任何时候都更加充足。顶层建筑的空置率通常低于 10%，为房地产创造了一个可行的市场办公室在正确的位置。与此同时，城市中心对多户单元的需求依然强劲。

美元和转化中的“意义”

只要能够以足够便宜的价格购买建筑物以重新利用（这在几年前几乎是不可能的），经验丰富的开发商就有一个有吸引力的机会进行富有想象力的改造，为社区增加价值，同时也为投资者带来好处。

目前尚不清楚这种环境是否标志着商业房地产活动新周期的开始。但越来越多的巧妙改建为多户住宅和顶级办公室，正在为受疫情影响的社区带来活力，这可能是下一个周期萌芽的证据。

我们认为这对于了解复杂业务计划和转换的投资者来说是个好消息。

本文表达的观点不构成研究、投资建议或交易建议，并不一定代表所有 AB 投资组合管理团队的观点。视图可能会随着时间的推移而修改。

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